Как признается недействительность в сделках с недвижимостью

Проведение сделки по переходу права собственности не гарантирует отсутствие судебных разбирательств и аннулирование операции в будущем. Преимущественно, действуя без юридической поддержки, при самостоятельном подходе возникают ошибки и недочеты, способные оказаться аргументированными причинами, чтобы признать сделку купли-продажи недействительной. В результате стороны возвращают принявшее после операции: продавец – деньги, а покупатель – объект недвижимости.

Определение

Недействительная сделка с недвижимостью, согласно 167 статье ГК РБ, признается таковой при наличии основания, установленные настоящим Кодексом или иными законодательными актами:

• В силу признания таковой – оспоримая сделка;
• Независимо от признания – ничтожная сделка.

Признать сделку купли-продажи недействительной разрешается заинтересованным лицом, указанным в настоящем Кодексе или ином законодательном акте.

Виды

Недействительная сделка, опираясь на 167 статью ГК РБ, делится на два вида:

1. Ничтожная – это недействительная сделка, признающаяся таковой с момента совершения и параллельно запрещенная к регистрации. Говоря доступными словами, совершение ничтожной сделки изначально противоречит закону, заведомо не имея юридической силы;
2. Оспоримая – это сделка, признающаяся действительной и подлежащая исполнению до момента вынесения приговора судом о недействительности. Если говорить доступными словами, это ситуация, когда сделка завершилась по закону, но оставляет претензии от одной стороны.

Для дополнительной ясности приведем наглядные примеры, помогающие изначально различать оспоримые и ничтожные сделки с недвижимостью:

• Передача недвижимости выполнялась для персонального сокрытия недвижимого имущества между родственниками. Условно, если дядя продал племяннице квартиру, но передачи денег не происходило, это признается ничтожной сделкой с недвижимостью;
• Продавцом выступал недееспособный собственник – учитывая изначальное отсутствие проверки дееспособности продавца, переход права собственности пройдет на законных основаниях, но позже сделку признают оспоримой.

Независимо от вида, признание сделки недействительной станет аргументированным поводом для возврата имущества или денег.

В какой срок разрешается оспорить сделку с недвижимостью

Ответ зависит от вида:

• Ничтожная – 10 лет;
• Оспоримая – 3 года.

Дополнительно отметим факт возможного восстановления временных сроков. При наличии документированных доказательств, суд удостоверит принятое ходатайство. В конечном счете заинтересованное лицо, имея на руках явные обоснования для искового заявления, вправе обратиться в суд после установленного срока.

Что будет, если сделка с недвижимостью окажется недействительной

Последствия зависят от оснований. Так, в лучшем случае суд удовлетворит признание сделки недействительной и запросит сторон вернуть деньги и объект недвижимости.

Если участник сделки не возвращает причитающееся имущество, подается новое заявление в суд.

Как признать сделку купли-продажи недействительной

Первоначально выбирается соответствующее основание, представленное Гражданским Кодексом Республики Беларусь. После этого, подготовив документальное подтверждение, пишется исковое заявление в суд с соблюдением процессуальных формальностей. После этого остается ожидать начала возбуждения дела.

В соответствии с выявленными обстоятельствами и предоставленными основаниями для возбуждения дела, суд признает сделку с недвижимостью ничтожной или оспоримой, дополнительно назначив соответствующее наказание.

Основания для признания недействительности сделки

Повторимся, сделка с недвижимостью недействительна при заблаговременном наличии законных оснований, представленные в Гражданском Кодексе РБ:

• Несоблюдение нотариальной формы или требования государственной регистрации – статья 166;
• Сделка не соответствует требованиям законодательства – статья 169;
• Законодательством запрещено проведение сделки – статья 170;
• Мнимость или притворность – статья 171. Под мнимостью понимаем переход права собственности для вида, а под притворностью для прикрытия сторонней сделки;
• Сделки, совершенные недееспособными гражданами – статья 172;
• Совершение сделки малолетними гражданами, не достигшие 14-летнего возраста – статья 173;
• Совершение сделки юридическим лицом при нарушении правоспособности – статья 174;
• При выходе за рамки предоставленных полномочий – статья 175;
• Сделка совершена несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет – статья 176;
• Совершение сделки гражданином, не способным понимать значение и руководить собственными действиями – статья 177;
• Сделка, совершенная гражданином, ограниченным в дееспособности по суду – статья 178;
• Сделка совершена под влиянием заблуждения – статья 179;
• Совершение сделки под влиянием обмана, угрозы или насилия – статья 180.

Повторимся, если требуется признать сделку купли-продажи недействительной, учитываем наличие должного основания или ряда оснований.

Как обезопаситься при покупке квартиры

Недействительная сделка с недвижимостью, как результат неправильной подготовки, преимущественно появляется при исключении сторонней юридической поддержки.

Отсутствие или самостоятельная невозможность доскональной проверки юридической чистоты покупаемого объекта недвижимости считается главным фактором, в дальнейшем приводящий покупателя с продавцом в суд.

Можно ли оспорить недействительную сделку с недвижимостью

Возможное опротестование решения суда допускается при выявлении оспоримых сделок. В этом случае подается встречный иск ответчиком для последующего рассмотрения. Как правило, суд пересматривает новую информацию и, при наличии аргументированных оснований, меняет собственное решение.

Оспорить ничтожную сделку, изначально запрещенную к регистрации, невозможно.

Как гарантировать, что сделку не признают недействительной

Отсутствие изучения документальной части приобретаемой жилплощади для самостоятельного покупателя выступает главным фактором, из-за которого невозможно предусмотреть изначальную законность будущего подписания договора купли-продажи. Поэтому, если сделка проходит без риэлтерского участия, недостижимо гарантировать благополучие намеченной операции.